החלטה בתיק רע"א 3414/11

           לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטים י' שנלר, ד"ר ק' ורדי ו-ר' לבהר-שרון) מיום 27.3.2011 בע"א 8453-07-10, בו נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו (השופט ד' מור) מיום 29.4.2010 בעש"א 6482-10-09, במסגרתו נדחה ערעורם של המבקשים ושל המשיב הפורמאלי על החלטת שמאי מכריע בנוגע לחיובם בהיטל השבחה.

הערה מקדמית: תיקון 74 ותיקון 84 לחוק התכנון והבניה

1.        במקרה דנן הערעור שהוגש לבית משפט השלום על קביעת השמאי המכריע התברר בהתאם למתווה הנורמטיבי שנקבע בתוספת השלישית (להלן: התוספת) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) כנוסחה לפני תיקון 74 לחוק התכנון והבניה שנעשה כתיקון עקיף בעקבות חוק בתי משפט לענינים מינהליים (תיקון מס' 15), התשס"ה-2005, ס"ח 2020 738, 749-747 (להלן: תיקון 74) ולפני חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ה-2008, ס"ח 2165 632 (להלן: תיקון 84). בסעיף 14 לתוספת כפי נוסחה לפני תיקון 74 נקבע כי:

2.        דהיינו, לפני תיקון 74 הסמכות לדון בערעור על קביעת השמאי המכריע הייתה מסורה לבית משפט השלום [ראו למשל: בג"ץ 7129/00 דון-יחיא נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - ירושלים, פ"ד נד(5) 218 (2000)]. ערעור על קביעתו של השמאי המכריע ניתן היה להגיש רק ב"נקודה משפטית" או בשל פגיעה בכללי הצדק הטבעי [סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה; כן ראו רע"א 10879/02 באולינג כפר סבא בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - כפר סבא (לא פורסם, 6.12.2006), סעיף 9 לחוות דעתה של השופטת מ' נאור]. ודוק, בעקבות תיקון 74 ומאוחר יותר בעקבות תיקון 84, בוטל במסגרת סעיף 14 לתוספת השלישית התנאי לפיו על הערעור להתמקד ב"נקודה משפטית" בלבד ונקבע כי על קביעת השמאי המכריע יש להגיש ערר לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה [סעיף 14(ב)(4) לתוספת] וכי ניתן להגיש ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מנהליים [סעיף 14(ד) לתוספת]. במסגרת תיקון 84 בוצעה רביזיה משמעותית במנגנון מינויים ופעילותם של השמאים המכריעים לפי חוק התכנון והבניה אשר הושלמה עם התקנתן של תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009, ק"ת 6748 418 שפורסמו ברשומות ביום 3.2.2009, ועם מינויים של עשרה שמאים מכריעים על ידי שר המשפטים אשר נכנסו לתפקידם ביום 1.5.2009.

           ומכאן לנסיבות המקרה דנן אשר כאמור נדון בבית משפט השלום בהתאם למתווה הנורמטיבי שהיה תקף עובר לתיקון 74;

3.        כפי שעולה מפסק דינו של בית משפט השלום, ביום 3.9.2009 קבע השמאי המכריע מר אמיר חפשי (להלן: השמאי המכריע) כי על המבקשים והמשיב הפורמאלי לשלם היטל השבחה, אשר בצירוף הצמדה הועמד על סכום של 80,000 ש"ח, בגין בניין ברחוב דרך יפו 13 בתל-אביב (להלן: הבניין). השמאי המכריע קבע כי ההשבחה נובעת מתוכנית 1680 המקנה זכות לבעלי הנכסים לבניית חדרי יציאה לגג, כל חדר בשטח שלא יעלה על 23 מ"ר עם חיבור במדרגות פנימיות לדירה שמתחת לגג כך שעל גג הבניין ניתן לבנות ארבעה חדרים.

ההליכים לפני הערכאות הקודמות

4.        בית משפט השלום דחה את הערעור שהוגש על קביעתו של השמאי המכריע בנימוק כי הערעור אינו מעלה "נקודה משפטית". המבקשים והמשיב הפורמאלי טענו כי בדיון שהתקיים בהשתתפות השמאי המכריע ובנוכחות השמאים מטעם הצדדים נטען על ידי השמאי מטעם המשיבה כי אחת מהתוכניות המשביחות היא תוכנית 1680. ואכן, השמאי המכריע קבע כי ההשבחה נובעת מתוכנית 1680. באשר לקביעה זו טענו המבקשים והמשיב הפורמאלי כי השמאי המכריע חרג מסמכותו, שכן איש מהצדדים לא טען עד לאותה נקודה כי ההשבחה נובעת מתוכנית 1680 ומשכך אף נטען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. בית משפט השלום קבע כי על אף שהשמאי מטעם המשיבה סבר כי ההשבחה נובעת מתוכנית אחרת הרי שבשומה מטעם המשיבה הוזכרה גם תוכנית 1680. עוד ציין בית משפט השלום כי השמאי המכריע אינו כפוף לטענות שנטענו על ידי השמאים מטעם הצדדים שכן לפי ההלכה שומת השמאי המכריע הינה עצמאית ואינה כבולה לשומות הצדדים ומשכך רשאי היה השמאי המכריע לקבוע את אשר קבע.

5.        כמו כן דחה בית משפט השלום את טענתם של המבקשים והמשיב הפורמאלי לפיה תוכנית 1680 בוטלה על ידי תוכנית מאוחרת. בהקשר זה קבע בית משפט השלום כי הזכויות לפי התוכנית המאוחרת התווספו לזכויות מכוח תוכנית 1680. בהמשך לכך דחה בית משפט השלום את הטענה לפיה תוכנית 1680 אינה חלה על הנכס כשהשימוש בפועל בנכס הינו שלא למגורים. עוד טענו המבקשים והמשיב הפורמאלי כי השמאי המכריע התעלם מהעובדה שעל גג הבניין כבר בנוי מבנה ששטחו הוא 120 מ"ר ולכן תוכנית 1680 כלל אינה משביחה את הנכס. בית משפט השלום דחה טענה זו בקובעו כי השמאי המכריע לא התעלם מהטענה וכן כי "אין בקיומו של חדר זה כדי לפגוע בהשבחה על פי השימוש המיטבי למגורים. השימוש המיטבי יהיה להפוך את הקומה שתחת הגג למגורים, כשלכל דירה בקומה זו יהיה חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר, עם חיבור פנימי של מדרגות עליה לגג. מצב זה משביח את הנכס לעומת מצבו היום, בו המבנה על הגג הינו מבנה אחד, שהכניסה אליו הינה מחדר המדרגות, ואינו משמש כיום למגורים". בעניין זה הוסיף בית משפט השלום כי "קביעתו של השמאי המכריע בעניין זה, במסגרת השימוש ה'מיטבי' הינה קביעה שמאית, מקצועית, ואין לבית משפט זה את הסמכות להתערב בה".

6.        זאת ועוד, המבקשים והמשיב הפורמאלי טענו כי על הנכס חלה תוכנית שימור אשר משליכה על גובה ההשבחה. בהקשר זה הדגיש בית משפט השלום כי טענה זו לא נעלמה מעיניו של השמאי המכריע והוא ניכה בגינה "הפחתה של 30 אחוז בגין התאמת השטחים בבנין למגורים והפחתה נוספת של 20 אחוז בגין הרכב הבעלויות והמחזיקים...". בית משפט השלום דחה את טענתם של המבקשים והמשיב הפורמאלי לפיה השמאי המכריע התעלם מתוכנית השימור שחלה על הנכס, וציין כי קביעתו של השמאי המכריע לפיה תוכנית השימור אינה מונעת את הזכויות המשביחות מכוחה של תוכנית 1680 הינה קביעה מקצועית שאין בית המשפט נוטה להתערב בה.

7.        ערעור שהגישו המבקשים והמשיב הפורמאלי לבית המשפט המחוזי נדחה בהסתמך על תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי), תוך שבית המשפט המחוזי הדגיש כי הערעור שהוגש אינו מעלה כל שאלה משפטית ובמסגרתו תקפו המבקשים והמשיב הפורמאלי קביעות עובדתיות ומקצועיות של השמאי המכריע שאין בית המשפט נוטה להתערב בהן. בית המשפט המחוזי ציין כי בחן את הנמקתו של בית משפט השלום ולא מצא כי נפלה בה טעות כלשהי.

           כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי מכוונת הבקשה שלפני.

נימוקי הבקשה

8.        בפתח הדברים טוענים המבקשים כי בית המשפט המחוזי דחה את ערעורם בנימוק דל וללא התייחסות הולמת. כמו כן שבים ומעלים המבקשים את טענתם כי השמאי מטעם המשיבה היה מנוע מלטעון כי מקור ההשבחה הוא בתוכנית 1680 וכי מדובר בהרחבת חזית אסורה שאסור היה לשמאי המכריע לקבלה. כן שבים וטוענים המבקשים כי תוכנית 1680 בוטלה על ידי תוכנית מאוחרת וכי תוכנית 1680 אינה חלה על הנכס. לטענת המבקשים בית משפט השלום התעלם מטענתם כי להוראות התוכנית המאוחרת ישנה השלכה על ההשבחה מכוח תוכנית 1680. לחלופין, נטען בבקשה כי המועד הקובע לחישוב החבות בגין היטל השבחה הוא מועד אישור התוכנית המאוחרת ולא המועד בו אושרה תוכנית 1680. בנוסף לכך שבים המבקשים לטעון כי לתוכנית השימור החלה על הנכס ישנה השלכה משמעותית על ההשבחה וכי תוכנית השימור פורסמה לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה כאשר בפועל לא ניתנו היתרי בנייה בתחום התוכנית באופן שלא איפשר את מימוש הזכויות המשביחות מכוח התוכנית המאוחרת. כמו כן שבים המבקשים וטוענים כי בהתחשב בחדר הבנוי על גג הבניין ובשים לב למצבו של הבניין נכון להיום לא ניתן לנצל את הזכויות המשביחות וכי ממילא אין בתוכנית כדי להשביח את הבניין ביחס לגודל החדר הבנוי על הגג. לטענת המבקשים בפועל התעלם השמאי המכריע מקיומו של החדר הבנוי על הגג על אף שאיזכר כי בנסח הרישום צויין החדר הבנוי. המבקשים מדגישים כי השמאות המכרעת ערוכה שלא כדין וחסרה פרטים מהותיים תוך שניכרת בה התעלמות מטענותיהם והעדר הנמקה מספקת.